文/蔣保信 轉載自：共識網

2015年11月，國家要房地産去庫存。記得那時候新華社還質問爲什麽房地産商不降價？
正在大家都覺得房子要打折賣的時候
任大炮就喊出，2015年不買房，後悔30年。
現在看來，雖然很不願意承認，但真的是後悔瞭

如果去年年底來一套，今年少的賺個20-30萬
，多的賺上50-100萬。

我們企業家更關注制度問題，爲什麽？因爲制度決定瞭企業家的生存餘地。

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制度問題不解決，經(jīng)濟(jì)自然上不去

蔣保信：去年12月份開始，深圳的房地産企業佳兆業差點崩潰瞭(le)，一些觀察人士由此認爲中國房地産的泡沫可能會破滅，還有一些人會擔心房地産行業可能會硬著(zhe)陸，對此您怎麽看？
任志強：你們(men)媒體提的問題，都是人雲亦雲的表面現象，沒(méi)有做深入分析。

你要看看
，香港有個公司也出現過跟佳兆業一樣的問題，最高管理者被判刑瞭(le)，結果卻是股票上漲
，這還是同期發(fā)生的。爲什麽佳兆業的管理人出瞭(le)問題，就股票下跌呢？因爲制度不一樣。

在香港的制度下，我把膿包拔瞭，把病治瞭，這個公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業如果倒瞭，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒人想去救它。

我們華潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓瞭(le)，爲什麽他們的股票沒跌呢？因爲國有企業有背景
，銀行不抽它的貸款，繼續給它貸款。佳兆業的問題
，是政治問題導緻的一個結果，跟房地産(chǎn)市場有什麽關系呢？沒有任何關系。

我們企業家更關注制度問題，爲什麽？因爲制度決定瞭企業家的生存餘地。比如說，我們前幾天去參觀瞭珠海的通用飛機公司，這是他們當年代表國企從美國收購瞭同類公司的，但現在也面臨制度問題，因爲中國的空中管制，低空不開放，所以小型飛機是賣不出去的，在中國沒有市場。

中國政府必須把這個制度放開，才有可能讓小型飛機進入家庭，一兩百萬美金的價格，對於有些需要的人來說，並(bìng)不是買不起。它去年賣瞭(le)380多架飛機，但是大部分是銷往國外，國内的小型飛機基本上隻用於農業和科研，根本沒法進入民用的領域。但其他國家爲什麽可以？

歸根到底，如果不在制度上進行改革，類似於佳兆業或者其他一些問題，都會變成表面的經濟現象，但背後的原因其實和經濟沒關系。制度問題解決瞭
，經濟自然就上去瞭，制度問題不解決，經濟自然就上不去。

2

其他方面不開放，經濟增長(zhǎng)隻能依賴房地産(chǎn)

蔣保信：有人說，現在政府把房地産當做中國經濟增長的關鍵所在，爲瞭使生産總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地産堅挺。您怎麽看這樣的觀點？
任志強：我覺得不對。因爲在其他制度不開放的情況下，隻能靠房地産。但如果把其方面放開，不靠房地産也行。其他方面的改革暫時跟不上，不靠房地産靠什麽？

因爲房地産(chǎn)是和民生聯系最密切的，它關系到的産(chǎn)業鏈非常長(zhǎng)。但是如果其他方面開放

，比如允許民間投資去開採(cǎi)石油，也允許石油投資，經濟立即就上來瞭(le)。美國的頁岩氣革命，不就是因爲市場開放嗎？

中國發展不瞭(le)，是因爲不開放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個開放瞭(le)？假定其他領域都開放瞭(le)，還用依賴房地産(chǎn)嗎？現在隻有房地産(chǎn)開放瞭(le)，隻能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業，房地産(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落？
任志強：不一定衰落。其他行業開放瞭以後，對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的，用不著你去刺激，它也會上來的，你不管制它就行瞭，有些東西是相輔相成的。開放瞭，可能是百花齊放，不一定是你死我活。
蔣保信：現在中國的房地産(chǎn)，在多大程度上能夠拉動中國經濟的增長(zhǎng)？
任志強：現在要靠房地産(chǎn)拉動中國經濟，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出台瞭(le)這麽多刺激政策，沒什麽大用。
蔣保信：爲什麽？
任志強：因爲債還沒還完，庫存還沒消化，要有相當一個周期去消化庫存和解除債務問題。

曆史經驗就是這樣的，2009年初，我們出台瞭(le)一個4萬億計劃，當時房地産(chǎn)投資和房産(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地産(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。

2009年的銷售上漲，隻是消耗瞭(le)大量的庫存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好
，但也不能轉換成投資
，投資的高峰應該是明年下半年的事。

我們的GDP計算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計算的，所以我們的房地産(chǎn)投資下來以後，經濟就掉下來瞭(le)
。
另外一類是按照房租計算的，但中國現在共有房租的增加值非常低，基本上對(duì)經濟沒什麽太大影響。而國際上大部分國家計算GDP是以房租爲主的，所以對(duì)GDP影響不在投資上，而是在房地産(chǎn)租金的增加值上。

從目前來看
，中國(guó)要想讓房地産(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠問題限制瞭(le)房地産(chǎn)市場的發展。

3

想要房價(jià)降低的，基本都是自私的

蔣保信：北大的姚洋說，中國經不起房地産(chǎn)行業的泡沫，如果房地産(chǎn)崩潰，中國金融市場(chǎng)也可能會有很大的危機
。
任志強：他說的是廣義的房地産概念，比如很多企業把房産抵押，以獲取流動資金，這個貸款量是非常大的
。房價(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價(jià)大跌，它的内部就全垮瞭(le)。

假如房地産垮瞭(le)，本來這個房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個房子忽然隻值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來瞭(le)，你工廠的流動資金就沒瞭(le)，那怎麽辦(bàn)？

蔣保信：從(cóng)這個(gè)角度來說，房價也不能降，是嗎？
任志強：對，也沒有降的道理。中國經濟保持5%-6%很正常，你爲什麽要讓房價降呢？你有毛病啊？黃金本來值一塊錢，你非得說它值五毛？我找不到任何一個(gè)國家需要把房價降下來的理由，所有的國家都認爲房價降下來，經濟就不好，個(gè)人收入縮水，财富減少瞭(le)，你爲什麽要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是爲瞭(le)個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房價降下來。嚴格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經濟。從(cóng)宏觀經濟角度來看，哪個(gè)國家說要把房價降下來？

蔣保信：您前段時間說，2015年房價會暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以後(hòu)瞭(le)。
任志強：2015年的年底，房價上漲是確定的。4月份的城市房産漲跌變化已經告訴大家瞭，少量城市的銷售已從負數變成正數瞭，可能到9月份以後，就從負變成正的增長。
蔣保信：您說今年房價(jià)會(huì)暴漲，根據是什麽？會(huì)暴漲到什麽程度？
任志強：這根本不用讨論，現在已經很多人在說這個事瞭。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據就是這個，很簡單。稍微有點腦筋的人都知道，根本不用讨論，曆史和過去都是這樣的。

2013年的時候，我說3月份房價會上漲，那時沒有人信，但後來真是漲瞭(le)。我的理由還是土地下降瞭(le)，開工下降，都是負(fù)的，供不應求，肯定會漲。

蔣保信：也有分析師認爲中國房價會一瀉千裏，因爲中國未售的住房庫存太大，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子瞭(le)，因爲那邊(biān)有永久性的土地産權和良好的教育、法治環境。
任志強：胡說八道。有點數據概念沒有？移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦(bàn)法再有更多人移民過去瞭(le)。你們(men)查查總數量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來(lái)能有多少？

即使移民出去的人都在國外買房瞭(le)，所有投資加起來也不到三百億美元，這對(duì)中國算什麽？中國有八萬多億人民币，相當(dāng)於(yú)一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什麽？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認爲他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學者說，中國房價過高是因爲地方政府把土地價格炒得很高，開發商或者房地産(chǎn)商從政府那拿地的成本特别高，這導緻瞭(le)房價的不斷上漲，這是一個不正常的現象。您怎麽看？
任志強：政府把土地作爲商品進行買賣，把土地的收益當做非納入預算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用讨論。
土地價格在房價中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來瞭(le)，在08年的兩會上，黃孟複專門把這個問題作爲正式提案向政府提出來瞭(le)。毫無疑問，這是房地産問題中非常重要的一個方面，沒什麽可讨論的。
李騰騰：如果放開土地市場的話……
任志強：要放開的不僅僅是土地市場(chǎng)，還有背後的其他一系列東(dōng)西。爲什麽住宅的價格要比商業的價格高？因爲對中國政府來說，住宅隻能是一次性的投入，後期沒有稅收。

假定我們按照國際辦(bàn)法，以居住地納稅爲主，情況就會大有改變(biàn)，因爲以居住地納稅爲主，住宅能産生稅收，對當地政府來說是好事，它就會(huì)抑制房價(jià)，不讓它漲太高。

但我們現在不是這樣的。所以地方政府甯願給(gěi)你折價，也希望你蓋(gài)更多的寫字樓，因爲背後有更多稅收。
你們隻看一個點是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地産(chǎn)的問題是解決不瞭(le)的。

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